聚焦丨疫情背景下房企投资策略 房产频道

聚焦丨疫情背景下房企投资策略 房产频道

时间:2020-02-12 18:12 作者:admin 点击:
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   2020年

   正月十五

   2月8日

  主题1:疫情下房地产市场表现及市场趋势预判——亿翰智库 首席分析师 张化东主题2:各区域房地产市场表现——华东-田晶、华南-何璐、华北-彭建

  华中-周旋、西南-林凯

  主题3:疫情下房企投资策略建议——何璐

   交流环节

   疫情下房地产市场表现

   及市场趋势预判

   ——亿翰智库 首席分析师 张化东

  一、面对本次疫情,房企普遍反应迅速,应对有效,措施有力根据我们对于房企支援疫情防控举措看,房企主要通过三个方面举措支持疫情防控,共同抗击疫情:第一,捐款捐物。疫情明确第一时间,房企就迅速为武汉捐款捐物,从抗击疫情的资金到紧缺的医疗用品,房企为疫情严重的区域提供支援;第二,在生产和服务中落实防疫抗疫工作,多地多企业关闭售楼处,避免人员集聚引起的疫情扩散。同时,房企的物业公司也积极开展社区防疫的支持工作,疫情防控工作重点由防扩散到社区防控阶段,在防止疫情社区传播方面物业公司做出贡献;

  第三,助力经济,安全有效地恢复生产和服务活动。商业地产持有企业减免租户租金和房企推动网上售楼,都保证在抗击疫情的情况下最大可能地助力生产活动。

   二、对全国房地产市场的基本判断基本假设1:本次疫情持续时间不会过长,对地产影响有限;基本假设2:政策相机;抉择,不会视而不见,也不会过快出手;基本假设3:政策效果是有弹性有效果的。

  任何研究都要在假设之下考虑确定因素与变量。首先,我看看在疫情没有发生之前,市场表现以及我们对上市的基本判断。其次,在加入了疫情这个变量之后,市场的走势如何。

  第一,2020年有效供给偏低一个城市的去化率在60%上下是比较正常的水平,如果像2017年80-90%的去化率是比较不正常的情况。如果去年企业所在城市的去化率在30-40%,我对这个城市是比较悲观的。我个人并不担心房企上半年的去化,而更担心其下半年的去化,原因在于房企大多在上半年补一部分货,上半年的去化率,要保证全年去化任务的完成。如果在年末动用了各种营销方式还未去化的货值储备,在未来也很难再去化。

  为什么当前对于去化这么悲观,原因在于2016-2018当时的压力没那么大,无论好去化难去化,最后全年都能去化掉,所以每年都是新增的货在卖。但是到了2020年,2019年年底房企已经在非常努力去化的情况下都没有去化的项目,在2020年也会非常难卖。因此房企营销团队背着非常大的包袱,未来难去化的项目目前还看不到能够逆势反弹的催化剂。所以2020年有效货值的供给是不足的。

   第二,需求是乏力的

  首先,2019年总体来看是一个房住不炒的市场,所有的购房者其实都是一个类型的群体——刚需,几乎没有投资性需求参与,今年即使没有疫情影响,2020年的需求也是有一定挑战的。如果一个市场没有投资性需求,或者说没有终极改善需求参与进来的话,那么这个市场的热度是不会起来的,房子都是买来住的,每个城市都会在一个常态成交量上浮动,不会出现爆发性增长。

   第三,企业被动去杠杆

  2019年房地产企业受金融政策超强管控,进行被动去杠杆。过去很多企业自我的去化周期,储备的货按前一年的销售,大概能卖到3.5年到4年,这个周期在过去看来是合理的。但是去杠杆的背景下带来了负债和资产同降,资产端降低最多的是库存,最后压缩到企业层面就是库存。只要有扩张,在去杠杆的背景下,一定压缩的是去化周期和库存,所以企业的去化周期要向2.5年的方向前进。为什么过去两年年初都有小阳春,企业会在年初抢地,因为他们要用这一部分有效的货值,冲下半年的销售量。所以很多房企即使明知上半年土地贵,下半年便宜,还是会在年初抢地。这在2020年元旦之后土地市场也有相应的反应。

  本次疫情对于市场供需、政策以及企业的影响:1、供给:先冰封后供应提速短期之内,政府土地供应与企业供应冰封均处于冰封状态,当前最重要的任务就是抗击疫情。从不同能级城市来看,一线城市受疫情影响不大,预计3月底4月初的土地供应可以恢复到相对正常的状态。二线城市预计全年供地质量会有所提升,因为本次疫情对城市经营的影响较大,政府还是会希望通过土地财政能够弥补一定的财政收入,并一定程度提升经济。预计二线城市进入到供应的状态会更早,积极性会更高。三四线城市供应相对平稳,2019年下半年拿地三四线城市土地的房企,可能会有经营上的压力。

  企业的供应处于两难状态。若不供,没有货;供的话,去化不好。随着疫情的控制,不断恢复,4月中旬疫情得到控制的话,预计3月底4月初,企业的供应能逐渐恢复正常,同时,企业一般上半年货量都相对较少,因此,企业决胜还看下半年。两难境地下,倒逼企业去拿地。同时,我们预计地价下降幅度会低于市场预期,空间不会太大。

   2、需求:封闭型三四线影响最大

  一线城市的需求整体量是稳定的,需求可以实现季节性转移。二线城市由于调控政策较严,需求相对疲弱,疫情加速了市场调整。同时,二线城市弹性与空间均存在,且部分城市的价格已经进行了一轮调整。二线城市需重点关注,企业可以在这个时间将不好的货可以促销的方式去化掉,借此把货值结构进行优化。三四线尤其是封闭型三四线城市,是本次疫情影响最大的,因为每年春节都是封闭型三四线城市返乡置业的高峰,通常能占比全年需求的1/4左右,而这次疫情在春节发生,对于这部分城市还是影响比较大的。外溢型三四线城市看后续政策与周边核心城市市场表现,资源型三四线城市受制于房住不炒。

   3、政策:相机抉择,放松是大概率事件

  全年的销售金额来看,可能会呈现一个负增长的态势,但是下降的幅度应该不会太大,一线城市预计企稳;二线城市二三四季度可能会受到政策放松的影响,会有比较大的弹性;三四线可能受到的冲击还是会比较大,可能会下降5-6%。总体上来看,一季度是房企比较艰难的一个时刻,而政策的放松应该是一个比较确定的事件。

  4、企业:短期冰封,线上销售受阻现在很多线上的售楼处推出,但是仍没有办法和传统的售楼处相比,目前来看线上售楼处的效果并不好;线上售楼处的模式,不匹配购房者的需求,目前大部分购房者都是自住的,原来很多购房者是投资性需求,可以不去看房,但是现在都是自住,所以客户还是要去实地看样板间,才会购房,因此短期来看,线上售楼处的模式很难替代传统的售楼处。这也提示房企中长期注重线上售楼系统的闭环打造。

   各区域房地产市场表现

  —— 各区域代表

   华东区域

  华东区域的覆盖省份和城市较多,包括一线城市上海和浙江、江苏、安徽,可按照两个维度来进行划分:第一,基本面(决定城市正常的消费情况);第二,前期的管控水平。

   一、一线城市市场仍较为乐观

  即便是疫情的解除,上海的整体供求会相对稳定。基于以下三点:第一,城市基本面较好;第二,管控力度较严;第三,城市治理能力较高。这样就对投资、自住的吸引度比其他城市会高很多,因此,我们对上海的认知会相对比较乐观。

  二、管控较严的二线城市敏感度高,若后期政策放宽,需求释放速度会快于前期管控较弱的城市南京从2016年9月之后,属于管控较严的状态,尤其是对核心区域的限制包括住宅市场和土地市场。在去年南京开始释放人才政策,城市成交出现明显的变化,意味着在此次疫情之后,市场需求积累对政策敏感度较高。杭州治理水平较高,前期的各种管控也比较严,开发商前期属于高价位进入,对于后期市场预期也在高水平。因此需要提示的是,后续供应或将集中入市。在去年12月底到今年1月已有土地成交,加之原有供货有所延迟。我们看到这次杭州在面对疫情后的管理水平较高,可以体现出城市管控的严格程度,后续可关注疫情过后的恢复期,市场或将出现的供应释放,可能会出现去化率下降的情况,如将去年四季度的表现放在当前来看也是成立的。

  合肥是区域内去年的一波修正,主要体现在城市做的地价和房价的联动,在慢慢修复前期土地市场的一些后遗症,市场成交也出现一定缓和。在安徽省内,合肥的核心作用较强,只有合肥市场恢复之后,才能对周边城市产生积极的影响。

   三、三四线城市的差异比较大

  安徽省内的三四线城市中,之前表现较好的皖北城市阜阳、亳州等城市,在省内人口基数大,前期成交量表现好,房企投资力度较大。但疫情解除后或将面临几个冲击:第一,基本面相对还行,但管控宽松带来政策敏感度低,需要关注政策释放的力度;第二,外出打工者较多,在传统返乡置业的全年销量占比可达15-25%,这就意味着,外出务工的收入情况将影响城市的置业水平。

  浙江省内的三四线城市中,宁波、温州等城市基本面较好,但考虑到前期市场出现高热情况,后续需要关注与安徽三四线不太一样的地方,根据城市的轻工业等支柱性产业恢复程度,思考市场的需求变化出现在什么时间节点,外出务工较多的城市,市场需求在政策引导下会有超前消费的情况,而后续会出现需求大幅下滑,当生产线没有完全恢复的时候,需求将受到一定打击,需密切关注。对于吸纳劳动力的城市,随着支付能力受到一定打击,后续购房需求或将暂时进入“防御”阶段,直至对经济和市场的预期转正。

  我们相信在浙江、江苏、安徽的一些前期强管控的城市,疫情结束后,宽松政策会相继出现。对二线城市而言,空间比较大,会在流量的释放、解决支付力、土地出让条件等方面进行双向减负(开发商和购房者),因此,需要评估对冲的作用如何。另外,一旦消费后移,面对供应的挤压,流速快速下降,因此,我们建议,企业需要谨慎评估投资节点,以确保自身的现金流安全性,尤其是三四线城市更要谨慎一些。

   整体而言,我们判断:

   √ 能级:二线优于三四线

   √ 调控:基本面较好、前期调控较严格的城市,后续市场会优于前期政策相对宽松或比较宽松的城市。

   华南区域

  重点分析三个城市群,广东(大湾区城市群)、福建(海西城市群)和广西。

   第一:大湾区

  从全国范围来看,在过去一年中,大湾区城市群整体表现中规中矩,不如长三角城市群,但比京津冀(尤其是环京)要好很多。

  从中长期时间来看,大湾区城市群总体上属于供大于求的状态,所以可以看到,广州、江门、肇庆等城市在去年均先后出现了比较明显的市场调整。

  但是积极的信号是,大湾区城市群地方政府对于市场托底的力度明显强于其他城市群,也是去年四季度以来,看到大湾区多个城市政策放松,尤其是广州、深圳两个一线城市政策宽松力度明显大于北京、上海。我们认为这是一个非常好的信号,反映了地方政府对于市场调控的态度。

  此轮疫情之后,不同的城市复苏的情况也会有所差异,本质是还是和城市基本面强相关,我们初步判断如下:第一类:市场韧性最好,市场强复苏城市

  深圳、东莞:新增供应有限,但需求支撑很强,即使在2019年其他城市都在调整时,这两个城市仍然展现积极的态势,尤其深圳更是一枝独秀,核心区域的刚需楼盘价格涨幅达到20-30%。

  第二类:市场基本比较面好,积极复苏的城市珠海:1)18年低迷,19年市场恢复;2)近两年港珠澳大桥等多种利好,尤其是大湾区一体化很明显在推动城市自我发展方向调整,持续看好;3)但是投资上需要注意,珠海市场周期性非常强,有点像厦门,城市环境好,容易受追捧,但也很容易追高拿地王惠州:1)政策一直很宽松,市场总体平稳,没有大起大落;2)连续4年成交量达到1500万方,城市长期库存水平持续好转;3)去年开始,惠州除了大湾区外溢需求,长三角、东北等北方城市的购房需求比例也明显上升

  湛江:由于城市特殊原因,土地供应很难放量,库存水平可控

  第三类:压力较大的城市,一般性复苏广州:供给量比较大,市场不会有太高预期肇庆:1)没有外溢需求支撑;2)前几年城市土地供给过量,仍需要时间消化;江门、茂名:市场正处回落期,库存持续走高

  第二,福建相比全国来看,海西城市群和环京城市群,是过去两年市场最为低迷的两个城市群,但本质逻辑有所区别,环京城市群是需求压制导致,而海西城市群则是需求透支导致。海西城市群部分城市已经经历近两年调整,此次疫情会让调整期提前结束。第一类:走出盘整后,预期复苏积极的城市福州:经历2017、2018年的地位调整后,2019年已经有所好转厦门:经历2018年的崩盘之后,2019年初开始已经率先走出盘整期,显示很积极的势头;在2020年宽松环境之下,还是积极可期

  泉州:内生动力比较强的城市;土地市场一直比较火,各家企业持续看好

  第二类:其他三四线城市,中规中矩典型如漳州,市场在16-17年投资较多,在基本面没有太大好转的情况下,复苏力度一般

   第三:广西广西市场属于三四线城市逻辑,此次受返乡置业潮缺失的影响,短期市场压力很大。但从后市走势来看,我们仍然还是比较看好,原因:1)从全国来看,市场周期相对滞后;2)政府对于市场节奏控制很好;3)整体市场库存水平相对比较健康。

   华北区域

  从疫情对华北市场的影响程度来看,我们认为主要有以下三点:(1)相较于华东、华南,华北区域所受疫情的冲击较小,若疫情有效控制,华北区域各地企业恢复经营的时间节点可能比较靠前,需求的恢复也比其它区域早。(2)这次疫情作为一个事件性冲击,可能会加速一些城市的调整,处于调整期后半段的城市有望快速反弹,比如天津。(3)返乡置业错失的背景下,河南防控也比较严厉,市场受到的影响更加严重,相比之下,山东、河北的封闭型三四线可能恢复更早更快,有可能到二季度末就有恢复。

  具体来看,我们对华北各城市的看法。首先是北京及环京市场。北京2019年新房市场表现较好,但二手房价格还是向下的。主要原因在于供应,2019年北京推出了很多价格较低地段较好的限竞房,经过17、18两年的低谷,市场需求出现反弹。总体来看,北京还处于恢复阶段。我们倾向认为疫情打乱了需求恢复的节奏,需求还是在的,比如1月5号开盘的中海云锦,销售较好。北京房地产市场的需求可能延后,但是没有消失。这次疫情对北京市场供应的影响会比较大,1月份北京推出的土地配套和区位都还是比较好,但后续能不能延续供应是比较大的问题。并且当前在售的项目,尤其是限竞房都是比较难去化的,供需不匹配可能是另一问题。关于政策方面的判断,我们认为可能会从比较严格的限贷上有调整,通过降低购房门槛,推动市场的修复。总体上,我们认为北京还是一个温和回暖的趋势,可能到5、6月份量恢复的比较快,但应关注限竞房加速去化的价格踩踏风险。投资方面,可以关注上半年优质地块的投资机会。环京市场作为一个外溢区域,并且对政策比较敏感,我们认为经过2019年的调整,环京的价格基本上已经调整到位,处于一个一触即发的态势。一旦政策上有调整,并且随着北京的回暖,将会有比较大幅度的反弹。

  对于二线城市的话,我们认为主要分为两类。

  一类是市场表现比较差的,需求出现了一定的透支,尤其是2019下半年企业以价换量的现象比较多,降价幅度比较大的城市,处于深度调整的阶段,比如天津、济南。结合1月份拿证和开盘项目来看,总体的供应量也不多。受疫情的影响,供需两弱更加突出,可能会加速市场的调整。同时从政策上来看,2019年下半年这类市场出台人才政策的力度是比较大的,同时限贷也有一些调整。预计未来政策调整是超预期的,将刺激市场重新启动。我们认为这部分城市可能会率先恢复,甚至出现小高峰。从恢复的方式来看,有可能是市区内配套较为完善的板块率先止跌企稳。对于企业来说,我们认为是一个比较好的换仓机会,上半年也有比较好的投资机会,配套较差的远郊项目要坚决去化。另一类是市场表现尚能维持,但板块分化明显的城市。我们可以看到2019年下半年这个城市热门板块能达到70%甚至更高的的去化率,环线板块或外郊区即使降价也较难冲量的,比如青岛、郑州。那么受疫情的影响,这类城市未来可能会面临比较大的压力。一方面未来市场上的库存主要是比较难去化的项目,新增供应方面,2019年四季度到2020年1月新拿证或新开盘的项目也比较少。比如青岛,2018年、2019年土地供应是比较多的,且存量较大,好卖的项目2019年已经消化的比较多了,2020年上半年土地供应是比较大的问题,供需结构问题会比较突出。同时,郑州乃至整个河南的防控较为严厉,基本上要到3月份以后才能复工,相比其他二线的话,可能要晚了大概半个月的时间,供应的压力也比较大。但总体上像青岛、郑州这类城市需求的基础的量还是有的,可能供给的问题短期内比较难解决,可能调整的周期会比较长。

  最后是三四线城市,受返乡置业的影响是非常大的,尤其是河南的三四线市场压力更大,若3月份以后逐渐开工,基本上上半年也比较难以恢复。相比之下,我认为山东三四线市场有一定的机会,原因有两方面:第一,一些基本面比较好的城市需求并没有透支,如烟台、潍坊;第二,山东国企改革有比较多的收购的机会,同时这些城市招商引资和基建的速度是比较快的,企业获取资源的方式比较多。建议企业关注市场的这些机会。河北的三四线城市相对来说,2019年表现较差,可能通过这个疫情的影响,一些政策较严的城市会出现比较明显的调整,比如沧州。

   华中区域

  疫情之前:华中区域格局稳定,为新的增长极2019年华中三省商品房成交额1.8万亿,占全国超11%比例,为各大区域新的增长极,各大企业也提升了对华中市场的关注度。

  2019年,区域内的市场格局稳定,能级梯队稳固;从省份来看,湖北最强,全国销售额占比5%,湖南、江西占比均在3%左右;从能级来看二线城市单核独大特质依旧,仅3个二线城市就占据全华中三分之一的市场,二线是为企业关注的重点,三四线城市市场整体较弱;其中二线城市又以武汉为重心,2019年销售额武汉商品住宅销售额2864亿,分别是长沙、南昌2.3倍与3.1倍(长沙1235亿,南昌908亿)。

  回顾华中全年市场,上半年市场回暖带动成交上涨 ,下半年尤其是四季度市场压力增大,三四线分销降价促销,二线城市也在加码营销力度,采用“特价房+提高营销分点”手段走量。

   疫情来临之后,经历了两个阶段:

  阶段一,湖北武汉率先启动“停售令”和“停工令”,楼市按下暂停键,后续整个湖北和华中陆续跟上,差不多在1月20日之后武汉网签、土地暂停,以及企业不再开盘,城市市场快速进行下行期;

  阶段二,1月26日从品牌大型企业开始陆续开启线上营销策略,但其实没有明显效果;然后陆续积极开展以抗灾为主、物业为主的品牌推广,目前地产板块以低调为主,并做好复工前的线上蓄客与品牌推广是企业主要应对。

   对华中区域后市的4点判断:

   1、市场消费信心修复需要时间

  对于各省来说,存在市场消费信心和信任度的问题,以往的消费惯性被打断,短期会进行防御型消费,尤其作为重灾区的湖北及武汉市场信心恢复期也需一定的时间。

  城市基本面格局短期改变不大,也就意味二线城市武汉、长沙、南昌,以及像赣州、襄阳人口和经济基本面较好的城市,需求并没有凭空消失,若政府治理跟的上,前期抑制的购房需求将疫情好转后陆续释放。

  其中疫情严重的武汉预计大概经过一年时间的市场修复会得到比较好的回升,一方面因为在2019年武汉成交量创近3年新高,是在企业采用精装改毛坯、分销渠道带客多种营销方式之下的结果,需求本身需要累积;另一方面武汉本身市场容量最大,经济单核最强,若今年政府治理跟上,经过一年的市场恢复与需求累计,在2021年可能会产生一个比较好的回升。

  另外疫情不太严重,像南昌、长沙及一些基本面较好的三四线市场修复将早于武汉,市场或将在三季度将逐渐恢复。

  最后对于华中需求不强的弱三四线,19年成交峰值在6月,年终刺激效果减退,需求显现疲软,叠加疫情且错失返乡置业时机,需要更长时间的市场修复。2、市场由卖方市场向买方市场倾斜2019年武汉、长沙、南昌等城市加速供应一定程度上稀释了需求,尤其是在19年四季度市场营销渠道、分销全面铺开,但成交仍出现了一定程度的乏力,开盘去化率也出现不同程度的下滑,在武汉、长沙出现了供过于求的情况。而2019年的火爆土地市场(武汉土地成交3101.17万㎡;长沙19年加强土地供应,全市成交5778万方)在2020年形成大量新增供应入市,叠加上半年的库存累计,2020年的部分城市或持续供过于求,新房市场的竞争将更加激烈,部分企业或将营销前置,并加强营销方式革新,如完善线上产品建设、建立自己的渠道等。在产品方面会更加关注疫情严重灾区需求的转变。 3、谨防经营性风险,提高风险意识

  对于销售额全国TOP20的企业,近2年华中新增土储的占比基本在10%,而湖北的占比基本在4%,针对疫情调整区域与推盘节奏,一定程度上减轻影响。

  但是对于重仓湖北、武汉的企业以及部分本土企业,会面临比较大的经营风险,保障企业现金流更为重要。4、下半年或出现一些投资机会

  对于武汉这座城市,疫情之前,2019年军运会以及各自基建交通的建设,城市财政压力较大,土地依赖度高达113%,此次疫情过后政府的资金压力和城市经营压力更大。

  我们预计武汉在政策层面会出现一定程度的放松,缓解企业压力,提高企业对城市的预期;可能通过一些政策扶持、融资的放松,例如2月6日,湖北出台17条财税支持政策,支持疫情防控企业,在财税收有一定的优惠政策;2月6日,省联投向北金所申请的10亿元抗疫债融两天就得以获批;另一方面在疫情逐渐恢复后,城市经营压力之下土地供应也会跟上,在下半年会出现一些投资机会。

  湖南和江西二季度城市供给将逐渐恢复,其中2月6日长沙原撤牌的14宗地已经恢复挂牌,截至时间在2月25-26日,此结点或是土地市场试探的信号。对于长沙和南昌来讲,长沙由于19年成交5778万方经营性用地,2020年预计会减缓土地推售速度,避免供应过剩。而南昌19年住宅土地成交仅651万方,城市整体土地计划完成仅47%,土地供给将延迟到2020年,2020年土地供应预计比较充足。

   西南区域

   一、重庆市场

  疫情之前,重庆市场其实已经有进入调整期的迹象,且市场供大于求。影响重庆市场的核心因素有几个:1)人口:重庆的人口基数比较大,也就意味着会有潜在的住房需求,所以我们看到大重庆会有6000万㎡的成交、重庆主城区大概在3000万㎡左右;2)返乡置业的需求,尤其是重庆外围区县,人口外出打工还是比较常见,这部分人的返乡置业需求是比较旺盛的;3)政策环境宽松,对比其他一二线城市,重庆不“限购”,各项政策都相对宽松。因此,我们也看到,近几年重庆市场的容量比较大,价格也在稳步上涨

  但是,整个疫情,对于重庆的影响比较大。疫情之后,需求端受压明显。政府预计在供销两端寻求“平衡”,我们有三点研判:

  1) 从政策角度来看,重庆调控政策再次放宽的可能性不大。因为重庆本身不“限购”,政策整体上已经很宽松。因此,政策能够调整的空间是有限的。供应端,政府可能“适当调整”。截止到目前,重庆的库存量是比较大的,短期需求受限,为了调整供销结构,政府可能会延缓供地。其实从19年的土地数据我们已经可以看到政府有意识地放缓供地节奏。所以疫情之后,政府供地节奏可能会进一步放缓。

  2) 政府大概率会在需求端会予以刺激,但是短期内需可能难以起来,只有拉动外需。因此,大概率会出台一些政策,吸引外省份的购房者,比如优化调整人才政策。我们也看到重庆这两年其实在人才大战中,并没有像成都、武汉、西安取得太大“战果”,原因之一就是人才政策的吸引力相对较弱。因此,此次疫情之后,正是政府实施新的人才政策,进行“抢人”的良机。

  3) 重庆市场需要一个调整期,预计市场短期受政策刺激“恢复”的可能性比较小,依靠“自我修复”需要一定周期。因此,重庆市场最快可能也要在下半年逐渐恢复。

   二、四川市场

  四川市场最重要的是关注成都。成都作为四川的省会,吸附能力较强,具有强有力的人口支撑,常住人口超过1600万。但是,成都市场调控政策比较严格,部分购房需求受压。所以,我们可以说,整个成都是被“政策压制的城市”。在这种背景下,疫情之前的成都市场其实是在“箱体内震动的”,整个市场的量是有的,但企业的利润空间比较小。尤其是部分区域价格高企,导致很多刚需被抑制。

   疫情之后,政府可能会“适当放开政策”,因为成都本身调控政策严格,诸如“四限”、“土拍严格”等,它不像重庆,成都是有政策调整的空间:

  1) 可能会“适当调整土拍”:因为政府土地财政收紧,为了保证财政收入,政府大概率会放松土地出让,比如在土地供应量、土地价格等方面做出适当调整。其实,这对于资金充裕的企业来说,是拿地的机会。但是,我们建议企业也要适当控制现金流,在当前环境下,现金流的管理尤为重要。

  2) 适当合理地“放宽核心区域的最高预售价限制”:对于企业可以调整项目销售节奏,积极去化前期高价地项目,也可以刺激部分高端改善需求。

  3) 不排除市场上企业会出现“以价换量”:目前,许多典型企业已经把四川区域与重庆区域合并,成渝区域成为一体。在经营指标压力下,加之重庆市场短期很难修复,可能就需要依靠四川区域的经营去拉动业绩,同时一些现金流压力较大的中小企业会提前扛不住市场压力,所以“以价换量”是可能的,这也将刺激刚需释放。

  4) 预计整个成都客户需求会挤压到二三季度,成都的市场恢复速度可能会优于重庆,成都市场可能会在二三季度逐渐恢复。川内三四线可能需要更长的周期去恢复:川内三四线城市,大多数为封闭型城市,主要依靠返乡置业、棚改等多重因素驱动。此次疫情对于返乡置业影响还是比较大的。另外,疫情之前,部分城市如达州、自贡等开始出现下行,今年年初,当地政府已经出台相关政策刺激楼市,比如在特定条件下可以给予购房者100元/平的购房补贴,但刺激相对有限。绝大多数的川内三四线城市,并未进行太多的调整,市场潜在库存较大,存在一定风险。因此,这类城市,需要一定周期去调整。在没有大的利好驱动下,这类城市大概率需要6-9个月去调整。

  对于深耕川内的房企来说,可以长期关注绵阳、南充、宜宾等城市,虽然短期市场受到影响,但这类城市基本面较好,无论是经济还是人口都有支撑,且在川内的城市首位度较高,长期市场还是看好的。

   疫情下房企投资策略建议

  —— 何璐

   两个前提:

  前提1——政府压力:经济和财政压力十分大,也意味着后面的政策环境对房地产会越来越友好;

  前提2——企业压力:短期两个月销售停滞,资金压力巨大;活下去是第一要务,投资制约因素更多来自于企业内部

  市场趋势是“政府压力”与“企业压力”共同作用的结果。

   4大维度8大核心观点:

  1

   关于时机

  1. 供需错配,提前做好融资储备,上半年是很好的拿地时机√市场趋势是“政府压力”与“企业压力”共同作用的结果√一致性的预期是上半年会是很好的拿地时机,但机会只属于少部分企业√政府财政压力大,仍然渴望积极卖地,但是纯粹的销售复苏不足以让企业有充足的信心买地,因此政府必然要在融资端给与更多支持,建议企业尽可能的做好融资储备

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   关于城市选择

  2. 城市周期节奏重置,在基本面考量的前提下,关注市场重启复苏之后新机会√原先本应在2020年进入调整周期或者已经在调整的城市,受疫情影响,可能直接跨越或及早结束调整期,例如天津、西安等城市,还有例如环京市场经历三年的需求压制调整,疫情过后新一轮复苏或是一触即发√企业在年初时也都已交制定年度的投资计划,但疫情打乱城市调整周期,因此给企业也要重新去审视各个城市的投资策略3. 部分三四线城市周期延长,基本面好的城市可以提前关注√疫情导致此轮返乡置业需求转移延后,也会促使部分三四线城市的市场周期延长,可以关注一些基本面不错,未来返乡置业需求持续性强的城市4. 什么类型的三四城市可以重点关注?√亿翰智库自2017年以来一直理性的看多三四线,其中在2017年中,提出三四线城市至少还有一年行情;2018年中提出,三四线城市回暖是体系性修复,还有2-3年还是有机会;2019年初,积极关注P强(人口多),但I(交通)和E(经济产业)弱的城市√这里,除了大家传统意义上认知的核心城市辐射以及都市圈的三四线城市可以持续关注以外,还可以关注下面两类:√县域及以下人口较多,且占比较大的城市:城市内部自下而上的人口持续流动将带动城镇化率水平不断提高,并且城镇化率将带来稳定的住房需求√户籍人口减少速度慢于常住人口减少速度:人口净流入非房价上涨必要条件,部分人口流出城市返乡置业购买力增强,带动市场行情上行5. 湖北之外,哪些中西部城市会率先受到关注?√从企业内部来看,随着大中型企业区域整合,例如湖南、湖北、河南等中部省份可能同属一个大区,如果湖北市场冰冻之后,区域内部也会把投资重心向长沙、郑州等邻近城市转移√从城市量级上看,除了长三角、珠三角两个核心都市圈,中西部二线城市仍然是首选,如果武汉不能投,是不是要寻找跟武汉类似的城市,例如成都、重庆等将会成为大家的重点,建议企业提前关注机会

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   关于投资方式

  6. 提前锁定优质合作伙伴,积极通过并购来缓解上半年投资缺失带来的供货和业绩压力√2020年,企业合作意愿会比以往会更强,但也需要门当户对,建议企业提前筛选匹配的合作伙伴,负债可控、有资金优势的企业会很吃香√积极关注并购机会。因为企业在错失一季度甚至上半年投资机会之后,将会更迫切通过并购补充货量,并且期望能在年内贡献销售业绩7. 关注上下游及创新产业资源的收并购√疫情会让很多中小企业面临极大的生存压力,可以关注优质资源的并购整合机

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   关于投资结构

  8. 利用市场复苏时机积极清理存货,优化土储结构√年中市场复苏阶段,由于市场供需错配,供给是跟不上的,建议企业积极把19年度留下的存货尽可能去化掉,确保在投资段能够轻装上阵√2020年要尽可能拿一些好地。原因一,刚需主导下会让市场继续深度分化。因为在房住不炒主基调下,刚需仍是主导,那么地段不好或没有产品力的项目将会很很难去化。这一点在2019年就已经有很明显的体现,同一个城市/区域/地段,不同的企业/项目对市场冷热感知差异非常大。原因二,2020年政府土地供给质量会有明显提升

   交流环节

   Q1:第一,返乡置业需求占总需求的多少,对销售数据的影响有多大?除了春节假期之外的其他节假日是否会出现销售回暖的现象?

   第二,经济下行压力叠加疫情影响,从政策端来看,政府也正在加快逆周期调节帮助市场尽快回暖,地产也是其中很重要的板块,当下政府对地产的期望是“有交易量,不抬升价格”,但根据历史情况来看,地产市场通常呈现“量价齐飞”的特征,请问您认为为达到政府当下的目标,会出台哪些政策来控制资产价格?

  A1:第一个问题,对于封闭型三四线市场,就是买房的人都是当地户籍人口,根据经验来看,春节期间返乡置业的需求占到25%以上;虽然今年1-2月的销售数据中没有很好的体现,但是从开发商这一端来看,返乡置业的确占了不少。从大部分返乡置业的流程上来看,其实已经收取定金但还没有正式销售的需求,在数据中会比较滞后的反映出来。据我们的了解,从放贷的角度来看,三四线城市上半年的时候,基本已经将全年的放贷额度用得七七八八了,下半年银行能贷款的量已经不是很多了,所以春节期间返乡置业需求占到比较大的影响,加上今年受到疫情的冲击,包括复工的时间点,我相信上半年的返乡置业需求都会受到一定的影响。对于封闭型的三四线城市,我们把全年销售分为四块的话,就是春节、端午、中秋和平时,我认为返乡置业的占比至少是25%,这也是一个经验的值。但是要真正进入到付款的交易行为是不是在一个改善期间,这个不一定,也可能是一个持续性付款的行为。

  关于政策,我个人认为还是相机抉择的一个过程,现在我们也说不清楚疫情的影响、走势、时间长短和对经济的影响。但我觉得至少从1月初到目前,或者再往后看到2月末,从时间上看,对城市的影响是非常大的,特别是一些大的项目投资,包括房地产,包括基础设施建设,对经济的影响还是明显的。现在中央、地方政府也提出,一些大的项目还是要积极的推进,不受疫情影响,毕竟范围是可控的。地产行业在经济里面的地位还是非常重大的,对经济的影响也足够大,包括后端的家电装修,前端的钢筋、水泥等,这些对整个经济产业链的影响非常大,所以如果地产不好的话,应该是一个雪上加霜的事情,所以大的概率还是放开的。政策即使放开仍会是一个相机抉择的过程。现在影响的深度和广度,对于经济信心的影响比较大,未来如果出政策,我觉得不设限,就是平稳。经济如果真的不行的话,限购、限贷可以有一定程度上的放松,但我觉得这一轮政策情况跟之前的政策不一样,就是说这一轮在执行上是非常严的。所以我觉得可以在执行方面可以有一定程度的放松,然后再看我们的限购、限贷是不是可以放宽,如果是这样话,对房地产行业的弹性还是非常足的。

   Q2:第一个问题,疫情对武汉的客户和产品的影响;第二个问题,疫情对佛山的影响?

   A2:关于武汉的情况,我们不断的在跟企业交流,目前主要在于三点:

  第一,武汉的疫情使得客户需求有些转变,主要体现在,一些居留在家的客户在产品上会有一些转变,如武汉是以刚需为主的市场,后期对于改善型住房会有一定的需求。第二,对于武汉的客户,我们最近在做一个问卷调查,本次疫情的影响主要是需求的后移,本次问卷的问题在于了解,目前买房的客户后期这方面的需求是不是会释放出来,调查显示,60%多的客户会延期这方面的需求。对于一些投资型的客户,对于武汉的投资是比较谨慎的。对于一些居家改善型的客户,疫情过后,会有一个短期的释放。

  第三,我们都知道去年武汉的土地市场,中心城市供了比较多的地。后期房企在产品的设计上也会进行一些转变,疫情比较严重的城市,会比较关注医疗配套等客户需求。

   佛山情况:

  第一,佛山房地产市场量级比较大,第一个,从短期角度,我刻意留意了佛山的数据,到目前为止新冠病毒有60几个人,相比其他的城市从量级上来说可能还要小一些,但是佛山制造业比较发达,而且劳动密集型产业比较多,不确定在返工潮之后对这个城市带来的压力怎么样,但是这个跟踪是短期的。第二个,无论是从过往还是从未来,对这个城市是坚定好看的,主要有几个原因,①佛山城市经常与东莞作对比,因为这两个城市人口、GDP等都非常像,但从开发企业的角度,佛山这个城市比东莞更值得关注,首先这个城市的房地产市场量级比较大,2019年和最近几年的成交量维持在1千多万方,其次土地供应量是大湾区核心城市里供应最多的城市,所以从规模的角度,这个城市是大湾区的首选,所以这也是很多企业来到广东拓展市场的时候,因为广州和深圳已经很难进入,所以将佛山作为大湾区发展的翘板,这也是大家一致性的预期。②2019年佛山市场中规中矩,没有比较大的起伏,但是大概2019年10月份人才政策开始松绑,在这个城市疫情过去之后,因为这个城市的底子非常不错,有理由继续看多这个城市。但是有一个压力在于,这几年佛山的土拍市场几乎一直处在“高烧”,持续比较热的状态,也没有很明显土拍市场比较低迷的时候,如果通过正常的土拍进入佛山,压力会比较大。过去几年外来的企业进入佛山,特别是2016年度下半年到2018年,拿地的压力都比较大,很多企业都会有一些比较“烫手”的地块。但是疫情过去之后,因为整个行业大环境可能处于比之前的预期更为宽松的环境,可能也会有很多的佛山的企业和非本土的企业会关注大湾区市场,尤其是佛山,疫情过去后这个城市处于重启、复苏的过程,企业对这些城市会发起新一轮的争夺,所以对佛山的市场是持续看好的。

   Q3:我有两个问题请教一下,一是绍兴作为棚改影响比较大的城市,受疫情影响后市场方面你们怎么看?二是在土地投资方面,一个是核心区的高价地,另一个是偏远区的便宜地,哪一个安全边际会比较高一点?

  A3:前面我们也已经提到了三四线城市,像绍兴以及浙江其他典型的三四线城市,它们是前期棚改货币化推动起来的。在原本的情况之下,我们理解是把需求提前集中释放了。按照正常道理,如果没有这一次疫情的事件干扰,它应该本身就处于一个平稳的状态,恢复到城市的基本面。但是这一次在疫情的干扰之下,我们知道,在浙江有很多的三四线城市,它们属于制造业,不管是轻工业还是其他的制造业。那么我们相信这次它可能对需求端的打击更大一些。所以在后续,包括绍兴,还有浙江其他的小型三四线城市,我们需要核心关注这个城市的复工情况,以及复工之后产业的恢复情况。因为这一次单纯从市场或者说从基本面来讲,尤其对于浙江的一些城市来讲,它不足以去表现或者说不足以去解决在后续的市场里头城市的一些情况。因为我们知道,疫情这次最大的打击就是我们的全线停摆。一旦停摆,后期的复工到底是什么情况,还需要进行评估。还有一个问题是疫情的结束时间,在专家们尚未确定的情况下,那么在整个浙江管控水平比较高的情况下,这个对于市场需求的影响,以及心态的变化影响是会有的,也就是我们前边提到的,需要关注一个点,我们的消费是否进入到了一个自主去杠杆的状态,也就是我们的防御性消费。这个在高能级城市可能会稍微好一些,但是在对制造业依赖度比较高或者对服务业依赖度比较高的城市,我们需要核心关注一下这个点。

  第二个问题是后期的时候企业的投资。其实,对于企业投资的话,我们前面的同事提到的已经比较多。这里,第一个,企业对城市的评估角度,我们需要去评估这一次在疫情之中,各政府的反应速度,决心以及强度,这个对于市场后续恢复的评估是有一定帮助的。第二个是我们要控制好自己投资冲动,因为在接下来疫情结束之后,尤其是长三角地区城市的土地出让会陆续的出来,在土地出让方面虽然有这么个预期,但是它的时间会往后走。那么在后面出现集中供应的情况之下,包括需要通过投资拉动市场经济复苏的情况之下,有可能在出让条件方面有所放松,但是我们企业需要谨慎评估市场后续需求复苏的情况,这点是比较关键的。其次是后续也会出现并购的机会。这次对于企业的考量是从三个方面讲的,第一个是企业前期的去杠杆情况,这个阶段如果杠杆的压力比较大的话,企业会很难受;第二个是对企业经营管理方面的考验,企业是否一直处于高周转,这一块可能会有压力;第三个其实是对于企业自身会有一个修复,一个是企业对于品牌的认知,在这轮疫情中,很多企业对外展现出他们的社会责任;另外一个是物业对项目上提供的安全度。所以从投资的角度来讲,企业还是需要有一个认知,千万不要冲动,因为我们相信接下来投资机会会非常好。第三个是,我们如果在这个阶段再去看各能级城市的话,建议谨慎的去评估一些低能级的三四线城市,而对于一些二线和比较好的三线城市的话,顺势回归到核心区域和资源聚集度比较高的一些区域的话可能有利于后期的销售,近期的修复需要一段时间。

  

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(责任编辑:王治强 HF013)